大温房贷：央行没加息，利率却涨了？

最近加拿大央行没有加息，但部分银行的固定房贷利率却有所上调。

为什么会出现这种情况？对正在买房、准备续贷的大温家庭，又意味着什么？

🏦 01｜固定利率不完全跟着央行走

10月13日，国际货币基金组织（IMF）发布全球金融稳定报告，提醒关注政府债券收益率上升带来的金融风险。

这与加拿大房贷市场有一定关联。

很多人熟悉加拿大央行的政策利率，却不一定了解：固定房贷利率主要受到政府债券收益率、银行融资成本和市场竞争等因素影响。

因此，即使央行维持政策利率不变，银行的固定房贷报价仍然可能调整。

📈 02｜最近发生了什么变化？

根据加拿大央行公布的数据：

9月1日，加拿大5年期国债收益率约为3.35%。

10月2日，上升至约3.60%。

一个月内上涨约0.25个百分点。

同期，加拿大部分主要银行上调了2年至5年期固定房贷报价，调整幅度因银行和产品而异。

值得注意的是，国债收益率并非一直单向上涨，10月中旬已出现一定回落。

银行公开挂牌利率，也不等于每位客户最终能够获得的实际利率。

💰 03｜利率变化，对月供影响多大？

以80万加元贷款、25年摊还期为例：

固定利率4.0%：月供约$4,209

固定利率4.5%：月供约$4,423

两者每月相差约$214。

对于大温购房者来说，尤其是在贷款金额较高的情况下，即使利率只相差0.5个百分点，也会影响家庭每月的现金流。

不过，判断贷款是否划算，不能只比较月供，还需要考虑贷款期限、剩余本金和提前还款条件。

🏠 04｜固定和浮动，应该怎么选？

目前市场上，部分浮动利率报价低于固定利率，因此吸引了不少买家的关注。

但两种贷款各有特点。

固定利率： 在约定期限内保持利率稳定，月供安排通常更容易预测，适合希望控制预算波动的家庭。

浮动利率： 利率随银行最优惠利率等因素变化，可能受益于未来降息，也需要承担利率上升的风险。

另外，不同银行的浮动贷款，月供是否随利率变化、提前解约罚金如何计算，也可能存在差异。

所以，不能简单认为浮动利率数字较低，就一定是更好的选择。

🔍 05｜大温买家可以关注什么？

如果近期准备在温哥华或大温地区买房，我通常建议把以下因素一起考虑：

① 贷款预批是否提供利率锁定，锁定期限有多长？

② 不同利率情景下，家庭月供和现金流是否仍然合理？

③ 未来几年是否可能卖房、换房或提前还款？

④ 除了房贷，物业税、保险、管理费及维修费用是否已纳入预算？

对于即将续贷的家庭，也可以提前比较不同贷款机构的方案，不必等到到期前才开始了解。

大家目前更关注固定利率，还是浮动利率？