温哥华房贷又要涨了？实际房贷利率已破4%？

今天最值得大温买家注意的，不是房价，而是一个很多人可能还没反应过来的变化：

加拿大央行明明没加息，固定房贷利率却又开始面临上涨压力。

截至9月17日，加拿大央行政策利率仍维持在 2.25%，Prime Rate（最优惠利率）约 4.45%。按正常直觉，很多准备买房的人可能会觉得：“那房贷利率应该也差不多稳定了吧？”

但问题来了——固定房贷并不是只看央行。

01｜央行没动，国债先动了

固定房贷利率很大程度上会受到加拿大政府债券收益率影响。

最新数据显示，加拿大5年期国债收益率已经升到大约 3.65%。Ratehub在9月17日的最新更新中也特别提醒：债券收益率正在上升，可能在未来几天到几周继续给固定房贷利率带来上涨压力。

这就出现了一个很反常的画面：央行利率横着走，固定房贷却可能自己往上走。

所以现在等“央行降息以后再买房”的逻辑，可能没有想象中那么简单。

02｜BC 5年固定，已经来到约4.24%

截至9月17日凌晨，Ratehub显示BC目前Big 6银行可见的较低固定利率大约是：

2年固定 4.09%
3年固定 4.19%
5年固定 4.24%

而加拿大目前Prime Rate仍约为4.45%。

真正有意思的是，现在固定和浮动之间的选择也开始发生变化。

Ratehub指出，随着固定利率受到债券收益率推动，固定和较低浮动利率之间的差距正在扩大，浮动利率重新变得更有吸引力。

这和前几年大家拼命锁固定利率的思路，已经完全不一样了。

03｜为什么突然又有上涨压力？

核心还是市场对未来利率的预期变了。

BMO Capital Markets最新观点认为，这一轮加拿大房贷利率继续下降的空间可能已经非常有限。市场甚至一度开始计入未来多次加息的可能性；BMO认为“5次”可能过于激进，但仍判断未来利率方向存在向上风险。

换句话说：现在的问题已经从“什么时候继续降息”，慢慢变成“利率是不是已经降到底附近”。

对于大温买家来说，这个变化其实比房价一个月涨跌1%更值得注意。

04｜对温哥华买家影响有多大？

大温房价基数高，所以利率哪怕只动一点，放到几十万甚至上百万的贷款里，月供差距都会被放大。

尤其是正在看房、已经Pre-Approval（预批）或者准备续贷的人，现在真正值得做的，不是每天猜央行下一次会不会降息。

而是先确认：你的Rate Hold（利率锁定）还能锁多久？

因为如果债券收益率继续往上，银行完全可能在央行没有任何动作的情况下，先调整固定房贷报价。

05｜今年秋季楼市，又多了一个变量

大温现在本来就处在一个很微妙的阶段：房源不少、买家议价空间增加，但成交依然偏谨慎。

如果固定利率重新往上走，就可能出现一个很有意思的局面：房价没有明显上涨，买房成本却先涨了。

所以今年秋天准备入场的人，不能只盯着Listing Price。

房价、利率、月供，其实是同一道题。

有时候房子便宜了$20,000，却因为贷款利率上升，最后每个月并没有省下想象中那么多。

这也是今天最值得大温买家留意的信号：央行没加息，不代表你的房贷不会涨