温哥华市中心东区（DTES）最近炸锅了！

市议会以 5:4 的微弱优势通过了一项 十多年最大尺度的规划改革——部分地段最高可建32层高楼，目标直指老旧 SRO 酒店替换和住房供应不足问题。

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🔥 高度换住房，老规矩彻底翻盘

过去，这一带建筑大多 4–8层，少数地段到 10 层。

现在，只要满足条件：

✔ 全部出租

✔ 至少 20% 社会住房

就有机会 直接冲上32层！

市府逻辑很直接：

高楼 → 面积大 → 单位更多 → 成本摊薄

在高利率、高建造成本下，开发更可行。

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🏘️ 住房比例大调整

旧规：60% 社会住房 + 40% 市场出租 → 10年只落成约 200个单位

新规：20% 社会住房 + 80% 市场出租

“不改，项目根本开不起来！” 市府的现实主义声明。

可负担标准也改了：

20% 收容所标准租金

10% 低于或等于住房收入上限

让联邦、省级资金门槛对接起来更顺畅。

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📍 改变的区域

主要有两块：

1️⃣ Oppenheimer Park 周边

2️⃣ Main Street 附近，夹在唐人街 & 未来新圣保罗医院之间

市府还对部分受保护山景视廊做了轻微调整，但 32层并非随便建，要考虑遮阴、社区风貌等因素。

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💬 支持 vs 反对

支持者说：

SRO 老旧、火灾频发，不改变社区会持续恶化

市长 Ken Sim：拒绝改变，本身就是一种选择

反对者说：

社会住房比例下降 → 可能挤走原居民

地价上涨 → 中等收入租户大量涌入 → 社区冲突

绿党议员：更像房地产计划，忽视多年社区愿景

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⚡ DTES 的未来，真的要被改写了！

这不仅是一纸分区调整，更是一场关于 “谁能住这里、城市该为谁服务” 的大实验。

📉 当前市场概况

过去一年，加拿大主要城市公寓市场普遍降温：温哥华、多伦多、卡尔加里、埃德蒙顿都面临库存偏高、买家信心不足的问题。即便房价有所回落、利率开始下调，但购房者仍选择观望。Re/Max 加拿大总裁唐·科蒂克（Don Kottick）指出，可负担性和生活成本压力仍是全国买家最关注的现实问题。

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📊 市场数据与趋势

大温地区公寓销量：2025年前10个月同比下降11%，平均价格约 76.5 万加元

市场占比：大温每卖出两套房，就有一套是公寓；大多地区每三套房就有一套公寓

市场定位：公寓仍是城市住房体系中不可替代的一环，也是进入房市的“可负担入口”

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💡 市场分化与机会

回暖信号：斯阔米什、惠斯勒/彭伯顿等地区房价已开始回升

购房群体：资金实力较强的首次置业者和改善型买家，趁选择更多、联排屋价差缩小，开始入市

供应结构变化：BC省新立法鼓励多户小型住宅建设，部分需求可能分流；开发商将重心转向保障性出租住宅，部分公寓项目暂停或取消，这可能导致未来供应短缺

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⏳ 未来预测

2026年：过渡年，库存仍高、买家谨慎，但市场逐步消化供应

2027年：强势反弹可能到来，一线城市如温哥华可能出现供应紧张

关键因素：经济稳定、利率进一步缓解、消费者信心回归

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💬 投资与购房建议

不必恐慌，整体市场仍处于修复阶段

大温公寓仍是长期投资与入市的核心选择

对首次置业者和改善型买家来说，未来两年可能是观察、布局和精挑优质房源的窗口期

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✅ 熬过寒冬，春天就来了！公寓市场虽低迷，但在政策、人口和供应的支撑下，2026-2027年有望迎来复苏与反弹。把握节奏，机会正在积累。

加拿大统计局公布了 11 月通胀数据，整体结果可以用一句话概括：不算坏，但也不轻松。

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📊 核心数据先看结论

全国 CPI 同比：2.2%（与10月持平，略低于市场预期）

剔除汽油后的核心通胀：2.6%（已连续第 3 个月维持在高位）

服务通胀放缓 ✔

商品价格重新走高 ❗

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🥦 最扎心的部分：食品杂货

食品杂货同比上涨 4.7%

👉 创下 2023 年底以来最高涨幅

环比 +1.9%，也是近两年少见的单月大涨

具体涨在哪？

🥩 牛肉 +17.7%

☕ 咖啡 +27.8%（天气 + 美国关税双重影响）

🍓 新鲜水果 +4.4%

📦 加工食品 +6.6%

👉 也难怪最近大家都在说：超市是真贵了。

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⛽ 汽油：环比涨，但还没回到高位

同比仍下降 -7.8%

但 环比上涨 1.8%

原因：部分炼油厂短期停产，供应偏紧

🏙 温哥华 vs 多伦多

温哥华：食品、汽油涨幅 ≈ 全国水平

租金涨幅仍偏高

旅行、住宿对通胀的“拉低作用”不明显

👉 整体通胀 更稳，但生活成本压力依旧在

多伦多：住宿价格同比暴跌 20%+（去年演唱会高基数）

租金仍在高位

👉 服务价格分化明显

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🏦 那利率呢？会不会动？

主流经济学家的看法很一致👇

➡️ 短期内，加拿大央行大概率继续“按兵不动”

CIBC 经济学家观点总结一句话就是：通胀还没低到可以安心降息

但也没高到需要重新加息

👉 明年全年维持现有利率的可能性很大

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🏠 对普通人 & 房市意味着什么？

🛒 日常生活：食品开支压力还在

🏦 贷款族：利率暂时稳定，有缓冲期

🏡 买房/卖房：政策环境更可预期，关键看各城市供需

最新出炉的 Wanderlust 旅行奖 显示，温哥华正式跻身 全球前十最受欢迎城市，在北美地区更是 第一名！🏆

来自 208,000 名旅行爱好者 投出了近五百万票，温哥华以丰富的户外活动、世界级美食、优美的自然环境和舒适生活方式赢得了大家的认可。

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📌 排名情况

全球第四大宜居城市

北美第一

全球榜首：布宜诺斯艾利斯，其次是东京、悉尼

温哥华之所以能上榜并不令人惊讶：全年丰富的户外活动和多元化的生活方式，让这座城市在国际游客心中始终有着高热度。

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🏔 温哥华的魅力有哪些？

四季户外活动：冬天滑雪、滑板、雪地徒步，夏天远足、骑行、划船，全年都有精彩体验

美食天堂：Granville Island 市场、Gastown 网红餐厅、新鲜海鲜，每一餐都是享受

生活环境优越：绿地多、空气清新、城市整洁，生活节奏舒适，出行便利

文化丰富：全年有音乐节、艺术展、节日集市，温哥华的生活不仅舒服，还充满趣味

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🌲 BC省 & 加拿大亮点

加拿大整体排名：全球第三最宜游国家，同时是最佳自然和野生动物目的地之一

卑诗省热门景点：

威斯勒度假村水疗中心：滑雪后放松神器

温哥华岛观风暴：冬季打卡自然奇观

洛矶山脉远足：四季都可挑战不同难度路线

国际认可：Lonely Planet 2026 年必去 25 个目的地中，BC 省是加拿大唯一入选

Expedia 冬季热门旅行地：BC 省四个目的地上榜，适合家庭、情侣、朋友自由行

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💡 出行实用小贴士

四季玩法：夏季划船、徒步、骑行，冬季滑雪、雪地徒步、滑索体验

亲子出行推荐：Stanley Park 自行车环道、温哥华水族馆、Capilano 吊桥公园

美食推荐：Granville Island 市场海鲜、Gastown 小馆、新派咖啡馆

摄影打卡点：斯坦利公园海堤、狮门大桥、温哥华岛海岸线，随手就是大片

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温哥华不仅是宜居城市，更是旅行天堂：无论你想探索自然、感受冬季运动、享受美食，还是寻找拍照打卡点，这座城市都能满足你。

🔍 1｜2026年物业评估影响大不大？短期其实有限

BC Assessment 已经确定：

✨ 2026年的物业评估基于 2025年7月 的市场价值。

但这份裁决是 2025年8月 才宣布的——也就是说：

➡️ 不影响今年（2026）的估价数字！

如果你真的担心评估偏高，可以在：

📅 1月底前提交一级上诉

📅 4月30日前提交二级上诉

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🔍 2｜裁决会影响未来房价吗？专家：要看市场反应

部分律师认为：

裁决可能会让更多屋主上诉“评估过高”。

但是否能成功？关键看一个点：

👉 买卖双方有没有因为“不确定性”而愿意降价成交。

如果没有真实交易案例，理论上很难上诉成功。

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🔍 3｜这次裁决到底改变了什么？

这是重点！专家托马斯·艾萨克指出：🏛 裁决不仅关系列治文，也影响 BC 全省的土地登记制度（Land Title Act）。

因为：

原住民的产权地

不适用土地登记法核心条款

➡️ 这意味着制度层面会被重新讨论，对私人土地制度可能有长期影响。

听起来很吓人？

但另一派专家马上出来“灭火”👇

他们说：

✨ 这次裁决只针对列治文一个特定历史村落

✨ 属于“事实判决”，不能直接套用到全省

✨ 即使确认了原住民的所有权

➡️ 现有屋主的 fee simple（完全所有权）仍然有效，不会被直接影响

总结：长期可能影响政策框架，短期不影响你的产权与使用权。

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🔍 4｜考文琴部落为什么提出诉求？

根据部落官方资料：

他们的传统领地包括：

温哥华岛南部

海湾群岛

弗雷泽河沿岸

卢卢岛（现为 YVR + 部分列治文）

他们从未放弃对土地的所有权，也从未获得补偿。

本次裁决是根据历史证据作出的法律认定。

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🏁 5｜那作为屋主，我现在该怎么办？

📌 1｜保持关注，但别慌张

这不是立即改变市场的事件。

📌 2｜如果评估偏高，可正常上诉

但别指望“用这次裁决”作为主力论点。

📌 3｜未来买卖，更需要看具体区域是否受影响

而不是“一刀切”恐慌。

📌 4｜长期变化可能影响土地政策，但非短期风险。

📌 短期不会影响你的房屋估价，也不会影响房价。

长期会影响 BC 土地制度，但需要政策谈判，不会立刻落地。

BC省下一次市选将在 2026年10月17日 举行。随着各城市陆续进入换届周期，Research Co. 最新民调也公布了大温各市在治理方面的满意度排名，为居民与潜在购房者提供了重要参考。

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一、整体满意度“第一梯队”：

本拿比｜新西敏｜三联市（高贵林／高贵林港／满地宝）

市长好感度：69%（全区最高）

公园设施满意度：约 80%

交通表现满意度：61%

治安满意度：59%（第一）

透明度／财政管理：均为全区最高组（54%～60%区间）

特点：治理稳定、基础服务优、居民信任度高，是本次民调的绝对优势组。

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二、第二梯队：

温哥华｜素里/白石镇｜兰里｜Pitt Meadows｜Maple Ridge

温哥华公园满意度：59%（全区最低）

温哥华交通：57%

素里治安满意度：35%（全区最低）

东部城市（兰里、Maple Ridge等）透明度与财政评分均略低于平均

特点：基础服务表现中规中矩，但治安、透明度与治理效率评价不一。

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三、第三梯队：

北岸（西温＋北温）｜列治文｜三角洲

北岸交通满意度：38%（全区最低）

列治文／三角洲透明度：27%（最低

列治文／三角洲财政管理满意度：32%（最低）

列治文治安满意度：38%

特点：交通与透明度表现明显拖后；民众对政府治理信任度不足。

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四、关键市政领域对比

1）公园与休闲设施

最高：本拿比／新西敏／三联市 ~80%

中等：北岸 72%、素里／白石镇 70%

较低：列治文／三角洲 65%

最低：温哥华 59%

2）政府透明度与财政管理

领先：本拿比／新西敏／三联市（54%–60%）

中游：温哥华、素里

最弱：列治文／三角洲（透明度 27%，财政管理 32%）

3）交通表现

领先：本拿比／新西敏／三联市 61%

中游：素里／白石镇 59%、温哥华 57%

较弱：兰里等东部城市 53%

最低：北岸 38%

4）治安

最高：本拿比／新西敏／三联市 59%

较高：北岸 55%

中等：温哥华 47%

较低：列治文／三角洲 38%

最低：素里／白石镇 35%

5）无家可归与贫困治理（全区最薄弱项目）

最高也仅 41%（本拿比／新西敏／三联市）

Vancouver：39%

列治文／三角洲：31%

北岸：22%

最低：素里／白石镇 24%

本以为贸易战+高关税会让经济“虚”，结果加拿大硬是扛住了——甚至比之前统计得还健康。

这波操作，真的值得所有准备买房、续贷、投资的人看看。

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🏦 01｜利率为什么按住不动？

央行行长 Macklem：👉 “现在的利率水平正好能推经济一把。”

这句话背后的意思很关键：

✨ Q3 GDP 超预期反弹

✨ 就业增长强劲，11 月失业率跌到 6.5%

✨ 加拿大 2022-24 的增长数据被官方上调：经济原来比我们以为的更强！

这叫啥？就是那种本来以为身体虚，体检结果却告诉你：你居然还挺壮！

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📉 02｜但别以为可以松懈：风险依旧在

央行也没画大饼，说了三个“丑话”：

⚠️ 通胀依旧顽固，整体 2%+，核心接近 3%

⚠️ 消费者开始缩手缩脚

⚠️ 第四季度增长可能转弱

也就是说——经济现在可以，但未来是**“稳定中带着点紧张”**。

央行再次强调：👉 如果形势变了，我们随时准备动手。（翻译：不加息，但降息也别太期待。）

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🌐 03｜贸易战那么凶，加拿大怎么扛住的？

钢铁、铝、汽车、木材这些行业确实被美国关税打得不轻。

但惊喜点是：

✨ 加拿大对美国的大部分行业仍是“低关税模式”，整体平均仅 6%！

✨ 没有出现大规模经济溢出效应

✨ 大部分行业照常运转，甚至增长

这就像前排在挨拳的几个行业很疼，但后排的大部队依然稳稳推进。

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🧭 04｜这次利率决策，对我们普通人意味着什么？

以下重点给你划好了👇

✔️ 对房贷族

压力短期不变，但比前两年舒服太多。

浮动利率继续稳，续约的人不用担心突然被加息吓到。

✔️ 对准备买房的人

信心比秋天强很多。

利率不动 → 市场预期更清晰 → 买家观望情绪开始松动。

尤其在蒙特利尔这种稳健型市场：

📍 价格温柔

📍 库存平稳

📍 买家议价空间依旧在

利率稳定对市场就是一针定心丸。

✔️ 对投资者 & 商家

仍然要谨慎，因为企业投资在 Q3 是“平的”。

但低关税环境 + 劳动力市场强 → 支撑力仍在。

✔️ 对未来利率走势

短期：大概率维持

中期：看通胀

长期：有机会微降，但很慢

📉 2017 到 2024，温哥华空置住宅数量首次跌破 1000 套！

今年市府发布的空置税年度报告显示：

👉 2024 年仅 979 套住宅被认定为空置

👉 比 2023 年减少 94 套

👉 空置率仅 0.49%（历史新低）

相比 2017 年的 0.90%，整整砍掉一半！

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🏙 为什么会降这么多？

市府表示，虽然空置税不是唯一因素，但确实观察到明显的积极趋势：

✔ 原本空着的房屋进入租赁市场

✔ 在极低空置率的租房环境下，增加了供应

✔ 对炒楼囤房行为形成一定抑制

同时也受到这些因素影响：

• 大量新移民涌入

• 租房需求持续上涨

• 建筑活动与住房成本变化

这些都在推高温哥华的住房紧张度。

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💰 7 年空置税，带来了多少钱？

到目前为止，空置税共为温哥华：

👉 带来 1.943 亿加元收入

全部被用于各种“可负担住房项目”，包括：

🏘 社会住房

🏘 支援性住房

🏘 合作社住宅

🏘 社区住房激励基金（CHIP）

其中部分补助项目包括：

Adanac St. 97 套社会住房（537 万加元）

Slocan St. 70 套可负担租赁住宅（400 万加元）

East Pender St. 103 套原住民社群住宅（3 万加元）

East 5th Ave. 64 套长者非市场租赁（23.3 万加元）

这些都是实实在在增加出租房供应的关键力量。

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🏡 哪些区域空置最多？

📍市中心 Downtown

➡ 空置＋豁免数量最多（户数基数大）

📍Shaughnessy（育空山庄）

➡ “未居住”占比最高

主要原因：这里的房屋很多都在装修、重建或过户中，因此享有豁免。

📈 另外很有意思的数据：

2023—2024 期间新增出租：

✔ 1006 套出租单位

✔ 其中 公寓 769 套（增长最快）

✔ 独立屋 311 套

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⚖️ 温哥华空置税怎么收？

房主每年都要申报房屋状态，未申报＝自动视为空置。

税率变化如下：

2017：1%

2020：1.25%

2021 起：3%（至今）

大部分房屋其实都不受影响，只要：

✔ 全年 6 个月以上自住

✔ 或全年 6 个月以上出租

✔ 或符合豁免条件

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📝 经过 7 年政策落地，温哥华空置房数量确实大幅下降。

📉 空置减少

📈 租房供应上升

💰 超 1.9 亿资金投入可负担住房

这套组合拳对市场的实际影响逐渐显现出来。

当然——房价、租金受影响的因素很多，空置税只是其中一环，但它确实让这座城市的住房流动起来了。