纯干货！BC省“后巷屋”到底有哪些税务影响？

BC省最近全面放开独立屋建“后巷屋”（Laneway House），不少朋友都心动了：既能增加生活空间，还能拿来出租赚租金。但很多人忽略了一个关键问题——税务影响。今天带大家系统拆解一下，尤其是和“主要住所增值免税”（PRE）相关的细节，别到卖房时才追悔莫及！

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🏠 什么是后巷屋？

后巷屋是建在主屋同一地块上的独立居住单元，有自己入口、厨房和卫生间，但产权和主屋绑定，不能单独买卖。和地下室套房相比，后巷屋往往被视为“独立单元”，这也是它在税务上更复杂的原因。

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📊 可能的税务影响

1. 主要住所增值免税（PRE）受限

根据加拿大税务局（CRA）的规定，一个家庭每年只能指定一处“主要住所”。

👉 如果你的房产里既有主屋又有后巷屋，CRA很可能会把它们当成两个独立的居住单元。

结果就是：

主屋部分（及相关土地）可享受增值免税；

后巷屋部分（及占用的土地）则可能被认定为非主要住所，出售时要交资本利得税。

这意味着一旦转手，税负可能会明显增加。

2. 出租后巷屋 = 用途改变

如果你把后巷屋出租，就不符合“通常居住”条件了。CRA会认为这部分用途发生了改变，可能触发两点后果：

视同出售（deemed disposition）：后巷屋在开始出租的那一刻，就被视为从主要住所“切割”出来，单独计税；

未来出售需交税：此后再卖房，后巷屋产生的资本增值基本都要纳税。

⚠️ 注意：即使你没有主动报资本成本折旧（CCA），后巷屋只要用于出租，就很难保留PRE资格。

3. 短租受限更严格

BC省2023年新规要求，短期租赁只能在房主的主要住所进行。

也就是说，后巷屋通常不能作为Airbnb等短租房源，除非房主本人全年主要居住在后巷屋。

温哥华、本拿比、列治文等城市更是直接明令禁止：如果房主住在主屋，就不能把后巷屋拿来短租。

所以，如果你原本打算靠后巷屋做短租“补贴房贷”，一定要三思。

4. 给家人自住的情况

很多人会问：如果让父母或成年子女住在后巷屋，能算作主要住所吗？

CRA过往案例显示：

如果后巷屋能独立生活（独立入口、厨房、浴室），通常会被视为单独单元，难以合并。

除非能证明它和主屋“高度整合”，比如没有独立地址、水电账户，也不能独立使用，否则基本上不能算同一个主要住所。

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👉 总的来说，后巷屋虽好，但涉及的税务灰色地带很多。CRA目前没有统一明确的法规，最终认定往往取决于实际使用情况。如果你正在考虑建后巷屋，一定要提前咨询专业会计师，做好税务规划，避免未来因认定问题导致额外税负。