加拿大卖房必看，CRA重点盯这10种

最近在加拿大买房、卖房、搞投资的朋友，真的要警惕了。

🇨🇦 加拿大税务局（CRA） 最新公布：2024–2025 财年：房地产审计 14,854 宗（同比多了 2,100 宗），追缴税款 + 罚款 高达 8.49 亿加元，去年才 6.48 亿。

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CRA重点盯的10大房产雷区

1️⃣ 收入明显撑不起生活水平

房子贵、生活好，但报税收入“刚刚好”

👉 CRA会直接问：钱从哪来？

2️⃣ 短期买卖房产（房产翻转）

⚠️ 很多人最大误区在这

翻转房产 👉 营业收入

不是资本利得

不是只交 50%

尤其常见三类人：

✔️ 买来翻修再卖

✔️ 炒预售、转合同

✔️ 住一两年就卖，还想算自住房

👉 CRA：我们都能查到

3️⃣ 卖房没申报资本利得

❗重点提醒：就算是主要居所，也必须申报！

不申报 ≠ 自动免税

4️⃣ 非居民卖房没交税

非居民 ❌ 不能用主要居所豁免

买家 + 律师 + 公证人都会被追责

👉 这类现在查得非常严

5️⃣ 全球收入没报

只要被认定为加拿大税务居民：

🌍 海外收入 = 必须申报

有房产 = 与加拿大有“重要联系”

6️⃣ 新建 / 大翻修房产没报 GST/HST

建好卖

翻新后卖

👉 都在重点审计范围

7️⃣ 不该拿的退税拿了

翻转房产

却申请新房退税 / 出租退税

👉 一查一个准，连本带罚

8️⃣ 土地开发 & 拆旧建新

涉及金额大、结构复杂

👉 CRA + GST/HST 双重关注

9️⃣ 主要居所豁免操作不合规

2016年以后：

✔️ 所有房产出售都要申报

✔️ 必须填 T2091 表 + Schedule 3

👉 程序错了，豁免也可能作废

🔟 房地产经纪人本人

交易频繁

收入集中在房产

👉 本身就是高风险审计群体

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✅ 真心建议

卖房一定申报

翻转别硬套自住房

税务规划要提前做

出问题再补税，成本会非常高