BC省下一次市选将在 2026年10月17日 举行。随着各城市陆续进入换届周期，Research Co. 最新民调也公布了大温各市在治理方面的满意度排名，为居民与潜在购房者提供了重要参考。

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一、整体满意度“第一梯队”：

本拿比｜新西敏｜三联市（高贵林／高贵林港／满地宝）

市长好感度：69%（全区最高）

公园设施满意度：约 80%

交通表现满意度：61%

治安满意度：59%（第一）

透明度／财政管理：均为全区最高组（54%～60%区间）

特点：治理稳定、基础服务优、居民信任度高，是本次民调的绝对优势组。

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二、第二梯队：

温哥华｜素里/白石镇｜兰里｜Pitt Meadows｜Maple Ridge

温哥华公园满意度：59%（全区最低）

温哥华交通：57%

素里治安满意度：35%（全区最低）

东部城市（兰里、Maple Ridge等）透明度与财政评分均略低于平均

特点：基础服务表现中规中矩，但治安、透明度与治理效率评价不一。

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三、第三梯队：

北岸（西温＋北温）｜列治文｜三角洲

北岸交通满意度：38%（全区最低）

列治文／三角洲透明度：27%（最低

列治文／三角洲财政管理满意度：32%（最低）

列治文治安满意度：38%

特点：交通与透明度表现明显拖后；民众对政府治理信任度不足。

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四、关键市政领域对比

1）公园与休闲设施

最高：本拿比／新西敏／三联市 ~80%

中等：北岸 72%、素里／白石镇 70%

较低：列治文／三角洲 65%

最低：温哥华 59%

2）政府透明度与财政管理

领先：本拿比／新西敏／三联市（54%–60%）

中游：温哥华、素里

最弱：列治文／三角洲（透明度 27%，财政管理 32%）

3）交通表现

领先：本拿比／新西敏／三联市 61%

中游：素里／白石镇 59%、温哥华 57%

较弱：兰里等东部城市 53%

最低：北岸 38%

4）治安

最高：本拿比／新西敏／三联市 59%

较高：北岸 55%

中等：温哥华 47%

较低：列治文／三角洲 38%

最低：素里／白石镇 35%

5）无家可归与贫困治理（全区最薄弱项目）

最高也仅 41%（本拿比／新西敏／三联市）

Vancouver：39%

列治文／三角洲：31%

北岸：22%

最低：素里／白石镇 24%

本以为贸易战+高关税会让经济“虚”，结果加拿大硬是扛住了——甚至比之前统计得还健康。

这波操作，真的值得所有准备买房、续贷、投资的人看看。

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🏦 01｜利率为什么按住不动？

央行行长 Macklem：👉 “现在的利率水平正好能推经济一把。”

这句话背后的意思很关键：

✨ Q3 GDP 超预期反弹

✨ 就业增长强劲，11 月失业率跌到 6.5%

✨ 加拿大 2022-24 的增长数据被官方上调：经济原来比我们以为的更强！

这叫啥？就是那种本来以为身体虚，体检结果却告诉你：你居然还挺壮！

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📉 02｜但别以为可以松懈：风险依旧在

央行也没画大饼，说了三个“丑话”：

⚠️ 通胀依旧顽固，整体 2%+，核心接近 3%

⚠️ 消费者开始缩手缩脚

⚠️ 第四季度增长可能转弱

也就是说——经济现在可以，但未来是**“稳定中带着点紧张”**。

央行再次强调：👉 如果形势变了，我们随时准备动手。（翻译：不加息，但降息也别太期待。）

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🌐 03｜贸易战那么凶，加拿大怎么扛住的？

钢铁、铝、汽车、木材这些行业确实被美国关税打得不轻。

但惊喜点是：

✨ 加拿大对美国的大部分行业仍是“低关税模式”，整体平均仅 6%！

✨ 没有出现大规模经济溢出效应

✨ 大部分行业照常运转，甚至增长

这就像前排在挨拳的几个行业很疼，但后排的大部队依然稳稳推进。

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🧭 04｜这次利率决策，对我们普通人意味着什么？

以下重点给你划好了👇

✔️ 对房贷族

压力短期不变，但比前两年舒服太多。

浮动利率继续稳，续约的人不用担心突然被加息吓到。

✔️ 对准备买房的人

信心比秋天强很多。

利率不动 → 市场预期更清晰 → 买家观望情绪开始松动。

尤其在蒙特利尔这种稳健型市场：

📍 价格温柔

📍 库存平稳

📍 买家议价空间依旧在

利率稳定对市场就是一针定心丸。

✔️ 对投资者 & 商家

仍然要谨慎，因为企业投资在 Q3 是“平的”。

但低关税环境 + 劳动力市场强 → 支撑力仍在。

✔️ 对未来利率走势

短期：大概率维持

中期：看通胀

长期：有机会微降，但很慢

📉 2017 到 2024，温哥华空置住宅数量首次跌破 1000 套！

今年市府发布的空置税年度报告显示：

👉 2024 年仅 979 套住宅被认定为空置

👉 比 2023 年减少 94 套

👉 空置率仅 0.49%（历史新低）

相比 2017 年的 0.90%，整整砍掉一半！

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🏙 为什么会降这么多？

市府表示，虽然空置税不是唯一因素，但确实观察到明显的积极趋势：

✔ 原本空着的房屋进入租赁市场

✔ 在极低空置率的租房环境下，增加了供应

✔ 对炒楼囤房行为形成一定抑制

同时也受到这些因素影响：

• 大量新移民涌入

• 租房需求持续上涨

• 建筑活动与住房成本变化

这些都在推高温哥华的住房紧张度。

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💰 7 年空置税，带来了多少钱？

到目前为止，空置税共为温哥华：

👉 带来 1.943 亿加元收入

全部被用于各种“可负担住房项目”，包括：

🏘 社会住房

🏘 支援性住房

🏘 合作社住宅

🏘 社区住房激励基金（CHIP）

其中部分补助项目包括：

Adanac St. 97 套社会住房（537 万加元）

Slocan St. 70 套可负担租赁住宅（400 万加元）

East Pender St. 103 套原住民社群住宅（3 万加元）

East 5th Ave. 64 套长者非市场租赁（23.3 万加元）

这些都是实实在在增加出租房供应的关键力量。

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🏡 哪些区域空置最多？

📍市中心 Downtown

➡ 空置＋豁免数量最多（户数基数大）

📍Shaughnessy（育空山庄）

➡ “未居住”占比最高

主要原因：这里的房屋很多都在装修、重建或过户中，因此享有豁免。

📈 另外很有意思的数据：

2023—2024 期间新增出租：

✔ 1006 套出租单位

✔ 其中 公寓 769 套（增长最快）

✔ 独立屋 311 套

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⚖️ 温哥华空置税怎么收？

房主每年都要申报房屋状态，未申报＝自动视为空置。

税率变化如下：

2017：1%

2020：1.25%

2021 起：3%（至今）

大部分房屋其实都不受影响，只要：

✔ 全年 6 个月以上自住

✔ 或全年 6 个月以上出租

✔ 或符合豁免条件

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📝 经过 7 年政策落地，温哥华空置房数量确实大幅下降。

📉 空置减少

📈 租房供应上升

💰 超 1.9 亿资金投入可负担住房

这套组合拳对市场的实际影响逐渐显现出来。

当然——房价、租金受影响的因素很多，空置税只是其中一环，但它确实让这座城市的住房流动起来了。

姐妹们兄弟们…加拿大房贷利率，真的比护肤成分表还难懂😮‍💨同样工资、同样信用、同样贷款，拿到的利率却能差一大截？！大银行永远不会告诉你他们的“底价”！你不问＝你亏！

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💣 01｜利率玄学：同人不同价

加拿大六大行占市场七成，但官网利率几乎都是“虚高”。

真实成交价通常比官网价低 0.5 个点！

👉 看起来不多？

如果你的房贷是 $500,000：0.5% = 每年多付$2,500利息！

五年下来，等于白白供了一辆车🚗💨

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💡 02｜想拿低利率？这 4 招太关键

① 不要只看六大行！

小银行、信用社利率往往更低——真的能省钱。

② 一家银行不同经理＝不同价！

报价不一样很正常，一定要多问！

③ 多找几位贷款经纪！

他们能拿到你拿不到的“内部专属利率”。

④ 问问有没有员工价的“底线区间”。

知道底价后，你砍价才不会被牵着走。

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🔥 03｜为什么突然爆发“解约潮”？

因为很多人 2022–2023年锁了高利率（5%-6%），现在看到利率往下掉 → 直接后悔！想马上断掉重签。

但——

⚠️ 固定利率提前解约要付超狠的“利差罚金”。

有例子显示：剩 50 万的房贷罚金居然要 近$30,000！

很多人没现金，只能把罚金卷进新贷款，成本更高…

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🧮 04｜什么时候值得提前断？给你一条最简单的公式

如果：

未来省下的利息 ＞ 罚金 + 杂费

那你就断。

如果不确定 → 找专业经纪跑“对比方案”

有时候利息差 0.2%，就是几万刀的区别。

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⛳ 05｜避开巨额罚金的小技巧

✔️ 离续约前 6 个月，银行常常会“减罚金/免罚金”

✔️ 可做“混合延长 / 混合利率”——不用一次性付很多罚金

✔️ 多比价，不要急！

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🏁 最后一句

加拿大房贷就是：谁懂、谁问、谁比，谁省钱。不要让银行赚你的“智商税”。换利率真的能省下一次旅行的钱✈️，甚至一年的物业费。

🇨🇦 01｜最新预测：加拿大明年可能加息？

本月10号，加拿大央行要公布最新利率决定。

📌 市场普遍预期：这次不加不减，维持不变。

但！重点来了👇由于 就业市场意外超级强劲，债券收益率狂飙，经济学家开始改变口风：

👉 CIBC：降息周期可能已经结束！

👉 彭博预测：央行可能在 2026年10月前加息！

这意味着：

📌 想等“更便宜的房贷”？可能等不到了。

📌 明年借贷成本不确定性↑↑↑。

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🏠 02｜房价为何可能涨 8%–16%？关键罪魁祸首来了：开发费！

新房卖不动，但价格不降反升，竟然因为——👉 市政开发费用（Development Charges）太高了！

CMHC 最新分析：

在30个城市调研后发现：

📌 两居室公寓的开发费

从 $39,600（渥太华）到 $121,500（万锦）

➡️ 推高新房成本 8.2%—15.7%

📌 独立屋开发费

高达 $125,000～$180,600

➡️ 占房价约 ~9%

专家直言：“开发费最终都是买家和租客买单。”

更离谱的是👇

有研究指出：公寓缴的开发费，往往远高于其实际使用的基础设施成本。甚至等于“替城市其他区域补贴”。

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🚧 03｜为什么开发费这么贵？

因为这些钱要用来买单：

道路

公园

图书馆

自来水/污水

公共交通

…基本所有基础设施。

有些城市（如多伦多、渥太华）

➡️ 50%开发费用在交通与道路

而 BC 的 Langley、安省 York

➡️ 45%用于水与污水系统

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🏙 04｜明明开发费很贵，为什么又不能取消？

专家说：

开发费是市政的重要收入来源。

完全取消 → 城市没钱盖基础设施。

解决方法可能是：

👉 联邦、省政府提供补贴

👉 改变分区，提高密度（让成本摊得更广）

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📈 05｜这意味着什么？房价会跌吗？

恐怕难。因为：成本不降低 → 开发商不会亏本卖房。

换句话说：新房价格短期很难跌，甚至可能继续上行。

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💬加拿大楼市未来怎么走？

利率不确定、开发费高企、基础设施成本不断飙……房价想降，难度真的太大。

你觉得明年房价会如何？

1｜火灾现场怎么逃？最关键的只有一句：先跑！

加拿大住宅多为木结构，火势蔓延速度非常快，遇到火灾时动作必须“简单粗暴、大胆撤离”。

听到警报立即离开，不要回房拿东西

身体压低，烟往上走

用袖口或布料遮住口鼻

只能走楼梯，绝不坐电梯

门把很烫＝后方起火，换路线

如果被困：关门、堵缝、打911、去窗边示意

家里有长辈或孩子的，一定提前演练逃生路线，让每个人都知道楼梯出口和自己的地址。

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2｜事后最重要的三件事

① 立刻联系保险公司

越早报案越好，火灾属于紧急事件，保险公司通常会优先派员处理。记得问清：

临时封板、抽水是否覆盖

个人财产损坏需要哪些证明

酒店、餐饮、交通是否可报销

受污染的食物能否算损失

宠物寄养是否包含

何时能进屋、何时评估

承包商是否由保险指派

拍照是关键！

所有受损物品拍照、视频，能不丢就别丢。

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② 没有保险怎么办？

BC 省紧急灾后支援（ESS）可提供：

临时住宿

食物、衣物

必需用品

协助联系家人

你也可以寻求：

加拿大红十字会

救世军

当地教会和社区机构

市政府紧急协调中心

ESS 通常提供 72 小时短期援助，重大灾害会延长。

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③ 房屋被封锁或无法居住时

火灾后，消防部门可能会暂时禁止住户进入。你可以：

查看哪些物品被移走

优先取回证件（护照、PR卡、SIN）

证件受损可申请加急补办

修复房屋必须走正规流程：

在 BC 需要由有执照的承包商＋申请 permit＋通过安全检查。

擅自施工＝保险可能拒赔。

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3｜搬离后别忘记的“通知清单”

如果临时搬家，记得同步更新地址给：

Canada Post

BC Hydro / Fortis

家庭医生 / 医疗卡

银行

雇主 / 学校

保险公司

通讯录家人朋友

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4｜家里一定要提前准备的消防用品

可正常工作的烟雾报警器（每月测试）

干粉灭火器

夜间应急灯

家庭逃生包（手电、口罩、重要复印件）

清晰的逃生路线

走廊不堆杂物

教父母会说出自己的地址

提前准备好，能在关键时刻决定生死。

最近两天，大温两大城市陆续公布 2026 财政预算：列治文地税涨幅下调、温哥华宣布地税零增长，再加上大温地区级（Metro Vancouver）已确定的加税方案，明年的“业主账单结构”已经基本成型。

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01｜列治文：地税涨幅从 3.28% 下调至 3.04%

根据 Richmond News，列治文市在本周预算会议上正式调整地税涨幅，原因主要是：

E-Comm（紧急通讯中心）预算临时下调

部分市政支出缩减（如奥林匹克速滑馆拨款降低）

RCMP 人员空缺带来的自然节余

省级碳税取消，为市府节省约 $15.3 万运营成本

因此，原本计划的 3.28% 涨幅 → 调整为 3.04%。

业主影响：原本预计每户多缴约 $76，现在约 $71。

值得注意的是，在大温 17 个城市中：列治文的住宅平均地税（$2323）是第二低，仅高于本拿比。

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02｜警务预算压力仍大：新增 8 名警员但不加税

虽然降税幅度不大，但列治文的财政压力仍集中在公共安全板块。

警务＋消防占总预算近四分之一

2026 年需为 8 名新增警员提供经费

原本靠赌场分成支付的部分警力因 River Rock Casino 收益下降，不得不改由运营预算承担

RCMP 原先希望增编 16 人，市议会最终只同意 8 人

好消息是：新增警员不会推高税率，因为这些职位的预算（约 $200 万）早已预留。

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03｜温哥华：宣布地税 “零增长”

温哥华则走向另一极端——房产税不涨！

根据 CBC，市议会已通过 $24 亿预算，并通过：

精简支出

提高行政效率

开发新收入来源

节省出约 $1.2 亿，从而把地税涨幅压到零。

但这背后也有取舍：

为警队增加约 $5000 万预算

压缩艺术、文化、规划等部门超 10% 经费

部分岗位可能被裁撤

换句话说：不是没花钱，而是调整了优先级。

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04｜大温地区级（Metro Vancouver）：平均上调 2.5%

除了市级税，业主每年都要给大温区域政府缴纳“地区服务费”，包括供水、污水、垃圾处理等。

今年确定：

平均上调 2.5%

明年每户约需支付 $897（平均值）

区域级加税原因主要是：

未来五年需要大型基础设施投入，但已通过效益审查找到 $3.6 亿节省空间，并延后了 $6.5 亿 成本。

📍 温哥华

月供：$5,799（环比下降 $49）

购房所需年收入：$230,900（下降 $1,800）

市场趋势：入门级、低价位住宅和带套房住宅需求强劲；高端住宅库存充足，买家议价空间大。

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📍 汉密尔顿

月供：$3,826（下降 $31）

购房所需年收入：$157,400（下降 $1,150）

市场趋势：供应过剩抑制价格上涨，购房可负担性改善。

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📍 埃德蒙顿

月供：$2,110（下降 $25）

购房所需年收入：$93,470（下降 $940）

市场趋势：销售同比下降，房源增加，市场逐渐平衡，买家选择更多。

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📍 渥太华

月供：$3,188（下降 $23）

购房所需年收入：$133,640（下降 $860）

市场趋势：房价温和，购房能力保持稳定。

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📍 维多利亚

月供：$4,473（下降 $22）

购房所需年收入：$181,500（下降 $810）

市场趋势：入门级房源需求依旧旺盛，购房可负担性略改善。

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📍 多伦多

月供：$4,899（下降 $18）

购房所需年收入：$197,360（下降 $670）

市场趋势：中高端住宅库存增加，买家议价空间提升。

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📍 卡尔加里

月供：$2,894（下降 $14）

购房所需年收入：$122,700（下降 $500）

市场趋势：房价温和，购房能力保持稳定。

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📍 圣约翰

月供：$2,049（下降 $10）

购房所需年收入：$91,200（下降 $370）

市场趋势：房价可负担性良好，购房者选择多。

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📍 温尼伯

月供：$1,950（下降 $3）

购房所需年收入：$87,500（下降 $150）

市场趋势：房价可负担性良好，市场稳定。

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📍 蒙特利尔

月供：$2,977（上升 $13）

购房所需年收入：$125,780（上升 $480）

市场趋势：房价稳定，购房需求依旧旺盛。

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📍 哈利法克斯

月供：$2,884（上升 $21）

购房所需年收入：$122,310（上升 $800）

市场趋势：销售活跃，购房能力略下降，但仍可负担。